Loyers impayés à Rochefort et Surgères : comment agir, étape par étape

Un locataire qui ne paie plus son loyer place le bailleur dans une situation délicate : il doit agir vite, tout en respectant une procédure strictement encadrée par la loi, protectrice du locataire. Le cabinet Lex Valorys, avocats en droit des baux à Rochefort et à Surgères, détaille chaque étape.

Un cadre légal protecteur du locataire

Le bail d’habitation relève d’une loi spécifique (la loi du 6 juillet 1989), dont de nombreuses dispositions sont d’ordre public. La procédure de recouvrement, et plus encore la procédure d’expulsion, obéit à un formalisme strict, avec des délais qui peuvent apparaître longs pour le bailleur.

Depuis le 29 juillet 2023, les baux d’habitation signés doivent obligatoirement comporter une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

Étape 1 : les premières relances

Avant toute démarche formelle, il est recommandé d’adresser une relance amiable, écrite, rappelant le montant dû et invitant le locataire à régulariser sa situation ou à prendre contact pour envisager un échéancier.

Si le bail est garanti par une caution, il est utile de l’informer rapidement de l’impayé. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit aussi signaler l’impayé à l’organisme payeur.

Étape 2 : le commandement de payer

Un préalable obligatoire

Que le bail comporte ou non une clause résolutoire, un commandement de payer doit être délivré au locataire par un commissaire de justice, avant toute action en résiliation du bail.

Ce commandement doit notamment :

• indiquer précisément les sommes réclamées ;
• rappeler que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour régulariser sa situation ;
• mentionner la possibilité de saisir les services sociaux et le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le commissaire de justice doit également informer la caution, si elle existe, ainsi que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), chargée d’orienter le locataire vers des dispositifs d’aide.

Étape 3 : la saisine du juge

Si le locataire n’a pas régularisé sa dette (ni obtenu de délais de paiement) dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs, afin de faire constater la résiliation du bail. L’assignation est également signifiée au représentant de l’État dans le département, et l’audience ne peut se tenir moins de six semaines après sa délivrance.

Le locataire peut demander au juge des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à trois ans. Pendant leur exécution, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si le locataire respecte l’échéancier fixé, le bail se poursuit.

Faute de régularisation ou de respect des délais accordés, le juge :

• constate la résiliation du bail ;
• ordonne, le cas échéant, l’expulsion du locataire ;
• condamne le locataire au paiement des sommes dues et, généralement, à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Pour un logement situé à Rochefort, à Surgères ou dans leurs environs, le juge des contentieux de la protection compétent est celui du tribunal dont dépend le logement : selon la commune, il siège au tribunal judiciaire de La Rochelle ou au tribunal de proximité de Rochefort. Le cabinet Lex Valorys vous reçoit dans ses bureaux de Rochefort et de Surgères.

Étape 4 : la procédure d’expulsion

Une fois la décision de justice obtenue et signifiée, un commandement de quitter les lieux doit être délivré au locataire, lui laissant en principe un délai minimal de deux mois avant toute expulsion effective.

Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, le bailleur doit solliciter le concours de la force publique auprès de la préfecture pour procéder à l’expulsion effective, avec l’assistance d’un commissaire de justice.

Sauf exceptions limitées (relogement assuré, logement dangereux…), aucune expulsion ne peut être mise à exécution pendant la trêve hivernale, qui s’étend chaque année du 1er novembre au 31 mars.

Relance, commandement, jugement, expulsion : récapitulatif

Les délais clés à connaître

Lexique : les termes clés des impayés locatifs

Qu’est-ce que la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation automatique si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, après un commandement de payer resté sans effet. Le juge en constate alors les effets, sauf s’il accorde des délais.

Qu’est-ce que la CCAPEX ?

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est une instance départementale associant l’État, le département et les acteurs du logement. Elle est informée des commandements de payer et oriente les locataires en difficulté vers des aides adaptées.

Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est la somme que doit payer l’ancien locataire qui reste dans le logement après la résiliation du bail. Elle remplace le loyer jusqu’à son départ effectif et est souvent fixée au montant du loyer et des charges.

Se faire accompagner

La procédure de recouvrement des loyers impayés et, le cas échéant, d’expulsion, est strictement encadrée par la loi, avec des délais et des formalités à respecter scrupuleusement, sous peine de voir la procédure retardée ou invalidée. Un avocat permet de sécuriser chaque étape, du commandement de payer jusqu’à l’exécution de la décision, tout en explorant les solutions amiables lorsque cela est possible.

Conclusions

Face à des loyers impayés, le bailleur doit agir rapidement mais méthodiquement : relance, commandement de payer, saisine du juge, puis, si nécessaire, procédure d’expulsion. Chaque étape obéit à des délais et des formalités dont le non-respect peut retarder ou faire échouer la procédure. Les solutions amiables, comme un échéancier, restent possibles à tout moment. Le cabinet Lex Valorys accompagne les bailleurs dans le recouvrement de leurs loyers, à Rochefort et à Surgères.

FAQ : loyers impayés et expulsion

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Sources

Article rédigé par Me Dimitri Buisson, avocat associé du cabinet Lex Valorys à Rochefort et Surgères.