Baux commerciaux à Rochefort et Surgères : les principaux contentieux

Le bail commercial organise une relation souvent longue entre bailleur et preneur, encadrée par un statut protecteur pour le locataire mais qui n’exclut pas les litiges. Le cabinet Lex Valorys, avocats en baux commerciaux à Rochefort et à Surgères, présente les deux grands contentieux du bail commercial et les recours possibles.

Le contentieux des loyers impayés

La clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux comportent une clause résolutoire, permettant au bailleur de faire constater la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations (non-paiement du loyer, des charges, défaut d’assurance…).

Le commandement de payer

Avant de pouvoir se prévaloir de la clause résolutoire, le bailleur doit délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice. Ce commandement doit :

• préciser le montant exact des sommes réclamées ;
• laisser au preneur un délai d’un mois pour régulariser sa situation.

Ce délai d’un mois est prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Que se passe-t-il en l’absence de régularisation ?

Si le preneur ne règle pas les sommes dues dans le délai imparti, le bailleur peut saisir le tribunal pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir :

• la résiliation du bail ;
• l’expulsion du preneur, le cas échéant avec l’assistance de la force publique ;
• le paiement des sommes dues, augmentées des indemnités d’occupation jusqu’au départ effectif du preneur.

Cette procédure est le plus souvent portée devant le juge des référés. La représentation par avocat est obligatoire.

Le preneur peut solliciter des délais de paiement, qui suspendent les effets de la clause résolutoire tant qu’ils sont respectés.

Le contentieux des travaux

Qui doit faire quoi ? La répartition légale des travaux

Depuis la loi Pinel, la répartition des travaux et charges entre bailleur et preneur doit être précisément détaillée dans le bail, avec un inventaire des catégories de charges, impôts et travaux. Certaines répartitions restent toutefois imposées par la loi, quelle que soit la rédaction du bail :

• les grosses réparations (structure du bâtiment, murs porteurs, toiture, notamment celles visées à l’article 606 du Code civil) restent, en principe, à la charge du bailleur, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien imputable au preneur ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers, ou les travaux de mise en conformité imposés par une nouvelle réglementation en dehors de toute vétusté, ne peuvent être mis à la charge exclusive du preneur.

Les litiges les plus fréquents

• Le défaut de délivrance conforme : le bailleur doit délivrer des locaux permettant l’exploitation prévue au bail ; un local impropre à sa destination (absence de mise aux normes, non-conformité aux règles de sécurité, défaut d’accessibilité) peut justifier une action du preneur.
• Le défaut d’entretien du bailleur : lorsque le bailleur ne réalise pas les grosses réparations qui lui incombent, le preneur peut le mettre en demeure, solliciter une expertise judiciaire, voire demander l’exécution forcée des travaux sous astreinte.
• Les travaux réalisés par le preneur lui-même : leur sort en fin de bail (démolition, maintien, indemnisation) doit être anticipé, notamment en présence de travaux d’aménagement significatifs.

Qui paie quoi ? Tableau récapitulatif

Les recours possibles

• La mise en demeure, premier réflexe pour formaliser la demande.
• Le référé-expertise, pour objectiver l’état des locaux et l’origine des désordres avant tout débat au fond.
• L’action en exécution forcée des travaux, devant le tribunal judiciaire, avec demande d’astreinte en cas d’inexécution persistante.
• La demande de réduction de loyer ou de dommages et intérêts, en cas de trouble de jouissance ou de non-conformité des locaux.

Un point commun : l’état des lieux

Que ce soit pour un contentieux d’impayés (état du local à la libération) ou pour un contentieux de travaux (état initial des locaux, vétusté), l’état des lieux d’entrée et de sortie constitue une pièce essentielle. Sa rigueur conditionne souvent l’issue du litige, notamment pour départager ce qui relève de l’usure normale, d’un défaut d’entretien du preneur, ou d’un manquement du bailleur.

Les délais clés à connaître

Le statut des baux commerciaux fixe plusieurs délais qu’il faut surveiller, côté bailleur comme côté preneur.

Quel tribunal pour un bail commercial à Rochefort ou Surgères ?

Les litiges relatifs au bail commercial relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour un local situé à Rochefort, à Surgères ou dans leurs environs, il s’agit en principe du tribunal judiciaire de La Rochelle, y compris de son juge des référés pour la constatation de la clause résolutoire ou une expertise.

Le cabinet Lex Valorys reçoit bailleurs et preneurs dans ses bureaux de Rochefort et de Surgères, puis les représente devant le tribunal.

Lexique : les termes clés du bail commercial

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

C’est la clause du bail qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du preneur à une obligation précise, comme le paiement du loyer. Elle ne produit effet qu’un mois après un commandement resté sans effet, et le juge en constate l’acquisition.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ?

C’est la somme due par l’ancien preneur qui reste dans les lieux après la résiliation du bail. Elle compense l’occupation des locaux jusqu’à leur libération effective.

Qu’est-ce qu’un référé-expertise ?

C’est une procédure rapide par laquelle on demande au juge de désigner un expert judiciaire, avant tout procès au fond, pour constater l’état des locaux et l’origine des désordres.

Conclusions

Que l’on soit bailleur confronté à des impayés ou preneur en désaccord sur des travaux, le bail commercial est un contrat technique, encadré par un statut protecteur dont la bonne application conditionne l’issue du litige. Un avocat permet de sécuriser chaque étape, de la négociation du bail jusqu’à la résolution du contentieux. Le cabinet Lex Valorys accompagne bailleurs et commerçants à Rochefort et à Surgères.

FAQ : bail commercial à Rochefort et Surgères

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Sources

Article rédigé par Me Dimitri Buisson, avocat associé du cabinet Lex Valorys à Rochefort et Surgères.