Litiges en droit de la construction à Rochefort et Surgères : quelles garanties, quelles procédures ?

Fissures, infiltrations, malfaçons, retard de livraison… les litiges liés à la construction ou à la rénovation d’un bien immobilier sont fréquents et souvent techniques. Le droit de la construction organise plusieurs garanties, avec des délais et des conditions propres à chacune. Le cabinet Lex Valorys, avocats en litige immobilier à Rochefort et à Surgères, vous présente vos recours.

Les principales garanties du constructeur

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Elle couvre tous les désordres signalés dans l’année qui suit la réception des travaux, qu’ils aient été mentionnés dans le procès-verbal de réception ou notifiés ultérieurement par écrit au constructeur.

Elle concerne aussi bien les malfaçons apparentes que les désordres apparus après coup.

Le constructeur doit réparer les désordres signalés, sans que le maître d’ouvrage ait à démontrer une faute particulière.

La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement (2 ans)

Elle couvre pendant deux ans à compter de la réception les éléments d’équipement dissociables du bâtiment (chauffe-eau, volets, robinetterie, certains équipements de chauffage…), c’est-à-dire ceux qui peuvent être démontés, remplacés ou enlevés sans détériorer le bâtiment.

La garantie décennale (10 ans)

C’est la garantie la plus connue et la plus protectrice. Elle couvre, pendant dix ans à compter de la réception, les dommages qui :

• compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures structurelles, affaissement de fondations…) ;
• ou qui, affectant un élément d’équipement indissociable, rendent l’ouvrage impropre à sa destination (infiltrations généralisées, défaut d’étanchéité majeur, problème d’isolation rendant le logement inhabitable…).

Cette garantie pèse sur l’ensemble des constructeurs : entrepreneurs, architectes, maîtres d’œuvre, bureaux d’études, mais aussi le vendeur d’un bien neuf dans certaines conditions. Elle s’applique indépendamment de toute faute prouvée : il suffit de démontrer l’existence du désordre et son ampleur.

Parfait achèvement, biennale ou décennale : quelles différences ?

Comment réagir face à un désordre ?

1. Documenter le désordre

Photographies datées, constat d’un commissaire de justice, courriers échangés avec le constructeur : ces éléments sont essentiels pour la suite de la procédure.

2. Notifier le constructeur ou l’assureur

• Pour un désordre relevant de la garantie de parfait achèvement, une lettre écrite au constructeur dans l’année suivant la réception est indispensable, de préférence en recommandé avec avis de réception.
• Pour un désordre relevant potentiellement de la garantie décennale, une déclaration de sinistre doit être adressée à l’assureur dommages-ouvrage, qui doit se prononcer dans des délais stricts (accusé de réception, puis prise de position sur la garantie).

L’assureur dommages-ouvrage dispose de 60 jours, à compter de la réception d’une déclaration complète, pour notifier sa décision sur la prise en charge, puis de 90 jours pour présenter une offre d’indemnité. S’il ne respecte pas ces délais, le propriétaire peut, après l’en avoir informé, engager les travaux de réparation, et l’indemnité est majorée d’intérêts au double du taux légal.

3. L’expertise, étape quasi incontournable

Avant toute action, une expertise est presque toujours nécessaire pour déterminer l’origine du désordre, son ampleur, et les responsabilités de chaque intervenant. Elle peut être :

• amiable, organisée directement entre les parties et leurs assureurs ;
• judiciaire, ordonnée en référé, avec un expert désigné par le tribunal, chargé d’examiner contradictoirement le désordre en présence de toutes les parties concernées (constructeur, sous-traitants, assureurs).

4. L’action judiciaire

À défaut d’accord amiable ou de prise en charge satisfaisante par les assurances, une action peut être engagée devant le tribunal judiciaire pour :

• obtenir la condamnation du ou des responsables à réparer les désordres ou à indemniser le préjudice ;
• mettre en cause les assureurs (dommages-ouvrage, décennale) directement dans la procédure.

Pour les chantiers situés à Rochefort, à Surgères et dans leurs environs, le tribunal compétent est en principe le tribunal judiciaire de La Rochelle, dont le juge des référés peut ordonner l’expertise. Le cabinet Lex Valorys vous reçoit dans ses bureaux de Rochefort et de Surgères.

Le rôle de l’avocat dans ces litiges

• Dès l’apparition du désordre : l’avocat aide à identifier la garantie applicable, à respecter les délais de notification, et à orienter vers l’expertise adaptée.
• Face aux assureurs : l’avocat intervient en cas de refus de garantie ou de sous-évaluation de l’indemnisation par l’assureur dommages-ouvrage, y compris par une procédure en cas de silence ou de refus injustifié.
• Pendant l’expertise judiciaire : l’avocat est obligatoire pour engager une procédure en référé expertise. Il assiste son client aux réunions d’expertise, veille à ce que toutes les responsabilités et tous les assureurs concernés soient bien mis en cause, et peut faire valoir des observations techniques ou juridiques avant le dépôt du rapport définitif.
• Dans la procédure judiciaire : l’avocat constitue le dossier, met en cause l’ensemble des responsables potentiels (constructeur principal, sous-traitants, maître d’œuvre, assureurs), et représente son client devant le tribunal pour solliciter la juste indemnisation.

Les délais clés à connaître

En droit de la construction, la plupart des délais courent à compter de la réception des travaux. Les laisser passer peut faire perdre le bénéfice d’une garantie.

Lexique : les termes clés du droit de la construction

Qu’est-ce que la réception des travaux ?

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est généralement constatée par un procès-verbal signé. C’est le point de départ des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale.

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Elle permet de financer rapidement les réparations des désordres de nature décennale, sans attendre qu’un juge détermine les responsabilités. L’assureur se retourne ensuite contre les constructeurs responsables.

Qu’est-ce qu’un référé expertise ?

Le référé expertise est une procédure rapide par laquelle le juge désigne un expert indépendant chargé d’examiner les désordres, d’en rechercher les causes et d’évaluer le coût des réparations, en présence de toutes les parties. Son rapport sert de base au procès au fond.

Conclusions

Face à un désordre de construction, la rapidité est décisive : identifier la garantie applicable, notifier le constructeur ou l’assureur dans les délais et sécuriser la preuve par une expertise. Les garanties légales protègent le maître d’ouvrage sans qu’il ait à prouver une faute, mais elles sont enfermées dans des délais stricts. Le cabinet Lex Valorys accompagne les propriétaires et les professionnels dans ces dossiers techniques, à Rochefort et à Surgères.

FAQ : litiges en droit de la construction

Testez vos connaissances sur les garanties de construction

Sources

Article rédigé par Me Dimitri Buisson, avocat associé du cabinet Lex Valorys à Rochefort et Surgères.