Litiges avec un agent immobilier à Rochefort et Surgères : les cas les plus fréquents

Contestation de commission, mise en cause du devoir de conseil, litige sur la validité d’un mandat… L’activité d’agent immobilier expose à des contentieux récurrents, souvent techniques, nécessitant d’être accompagné par un avocat en litige immobilier. Le cabinet Lex Valorys intervient à Rochefort et à Surgères, aux côtés des vendeurs, des acquéreurs comme des professionnels.

Le mandat : la base de toute réclamation

L’activité d’agent immobilier est strictement encadrée par la loi Hoguet et son décret d’application. Toute rémunération suppose un mandat écrit, préalable à toute négociation, précisant notamment :

• l’identité des parties et le numéro de la carte professionnelle de l’agent ;
• l’objet précis du mandat (vente, location, recherche) et les conditions de la rémunération ;
• la mention, pour un mandat exclusif, de sa durée (limitée à 3 mois avant reconduction tacite possible) et des conditions de dénonciation.

Le mandat doit également porter le numéro sous lequel il est inscrit au registre des mandats de l’agence et préciser qui, du vendeur ou de l’acquéreur, supporte les honoraires. Il est établi par écrit, daté, signé et remis en original au mandant.

Le non-respect de ce formalisme est l’un des principaux motifs de contestation : un mandat irrégulier peut être déclaré nul, privant l’agent de tout droit à commission, même si la vente a bien été réalisée grâce à son entremise.

Mandat simple, exclusif ou semi-exclusif : quelles différences ?

Le règlement de la commission : les points de friction

En principe, la rémunération de l’agent n’est due que si l’opération pour laquelle il a été mandaté (vente, location) est effectivement conclue, et se fait par l’intermédiaire de son entremise. Un simple travail de recherche, de visite ou de négociation, sans vente conclue, n’ouvre en principe pas droit à commission, sauf clause contraire valable.

L’indemnité due à l’agent évincé

Le mandat peut prévoir qu’en cas de vente réalisée pendant la durée du mandat exclusif, directement par le mandant ou par l’intermédiaire d’un autre professionnel, une indemnité (souvent équivalente à la commission) sera due à l’agent évincé.

Le bon de visite, preuve du rôle de l’agent

En cas de vente réalisée en dehors de l’agence, mais avec un acquéreur déjà présenté par l’agent, le bon de visite signé par l’acquéreur constitue une preuve essentielle du rôle causal joué par l’agent dans la conclusion de la vente, et donc de son droit à commission (notamment en cas de mandat exclusif).

La contestation du montant ou de la répartition de la commission

• Contestation du barème appliqué, s’il n’a pas été porté à la connaissance du mandant avant la signature.
• Litiges entre plusieurs agences ayant chacune présenté l’acquéreur (mandats multiples), sur la question de savoir laquelle a effectivement contribué à la vente.
• Litiges sur la répartition de la commission entre l’agence et un agent commercial indépendant y étant rattaché.

Le devoir de conseil et d’information de l’agent

L’agent immobilier, professionnel de l’immobilier, est tenu à un devoir de conseil et d’information particulièrement exigeant envers ses clients (vendeur comme acquéreur), qui va au-delà de la simple mise en relation :

• vérifier et transmettre les informations relatives au bien (diagnostics obligatoires, situation d’urbanisme, servitudes connues, charges de copropriété) ;
• alerter sur les risques ou incertitudes identifiables (financement, conditions suspensives, capacité juridique des parties) ;
• s’assurer, dans la mesure de ses moyens, de la cohérence entre l’annonce publiée et la réalité du bien (surface, caractéristiques annoncées).

Les litiges les plus fréquents sur ce fondement sont la mise en cause après la vente pour un vice ou une non-conformité que l’agent aurait dû détecter ou signaler et l’absence d’information sur une servitude ou un risque connu de l’agent au moment de la transaction.

La responsabilité de l’agent peut alors être recherchée, aux côtés de celle du vendeur, par l’acquéreur déçu.

Comment agir en cas de litige avec une agence ?

Avant toute procédure, il est utile de rassembler le mandat, les bons de visite, l’annonce publiée, les échanges écrits avec l’agence et l’acte de vente. Ces pièces permettent de vérifier la régularité du mandat et le rôle réellement joué par l’agent.

• La réclamation écrite : une mise en demeure motivée, adressée à l’agence, permet souvent de régler le désaccord sur la commission ou la responsabilité.
• La médiation : lorsque le client est un particulier, le recours à un médiateur de la consommation peut être envisagé avant toute action.
• L’action en justice : à défaut d’accord, le tribunal judiciaire peut être saisi pour contester la commission, obtenir sa restitution ou engager la responsabilité de l’agent.

Pour les biens situés à Rochefort, à Surgères et dans leurs environs, le tribunal compétent est en principe le tribunal judiciaire de La Rochelle ; les litiges portant sur une somme inférieure à 10 000 € peuvent relever du tribunal de proximité de Rochefort. Le cabinet Lex Valorys vous reçoit dans ses bureaux de Rochefort et de Surgères.

Les délais clés à connaître

Plusieurs délais encadrent la relation avec l’agent immobilier. Les connaître permet de dénoncer un mandat à temps ou d’agir avant la prescription.

Lexique : les termes clés de la transaction immobilière

Qu’est-ce que la loi Hoguet ?

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglemente l’activité des agents immobiliers. Elle impose la carte professionnelle, une garantie financière, un mandat écrit préalable et fixe les conditions dans lesquelles l’agent peut percevoir une rémunération.

Qu’est-ce que la carte professionnelle de l’agent immobilier ?

La carte professionnelle, dite « carte T » pour la transaction, est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Son numéro doit figurer sur les mandats et être affiché dans les locaux de l’agence. Sans elle, l’agent ne peut pas exercer ni réclamer d’honoraires.

Qu’est-ce qu’un bon de visite ?

Le bon de visite est un document signé par le candidat acquéreur lors de la visite d’un bien. Il prouve que l’agent lui a présenté ce bien à une date donnée et sert de preuve en cas de vente conclue ensuite sans l’agence.

Conclusions

La plupart des litiges avec un agent immobilier se jouent sur le respect du formalisme imposé par la loi Hoguet et sur la preuve du rôle de l’agent dans la vente. Un mandat irrégulier peut priver l’agence de sa commission, et un manquement au devoir de conseil peut engager sa responsabilité. Un examen attentif du mandat, des bons de visite et des échanges permet de mesurer rapidement vos chances de succès. Le cabinet Lex Valorys accompagne ses clients dans ces dossiers, à Rochefort et à Surgères.

FAQ : litiges avec un agent immobilier

Testez vos connaissances sur les litiges avec un agent immobilier

Sources

Article rédigé par Me Dimitri Buisson, avocat associé du cabinet Lex Valorys à Rochefort et Surgères.